Vizi occulti dell’immobile: come ottenere tutela legale e risarcimento
Hai acquistato o preso in affitto un immobile e solo dopo la firma del contratto hai scoperto problemi strutturali, infiltrazioni, abusi edilizi o impianti non a norma?
Potresti avere diritto alla risoluzione del contratto, alla riduzione del prezzo o a un risarcimento del danno. I cosiddetti vizi occulti dell’immobile, se non rilevabili con la normale diligenza al momento della consegna, sono legalmente tutelati.
Lo Studio Legale Avv. Andrea Centi offre assistenza specializzata in materia di vizi occulti, sia in ambito di locazione che di compravendita immobiliare, supportando il cliente nella redazione delle diffide, nella trattativa stragiudiziale e, se necessario, in giudizio.
Che cosa sono i vizi occulti di un immobile?
Nel diritto civile, si parla di vizio occulto quando un difetto grave del bene (in questo caso l’immobile) non è visibile al momento della consegna e non è rilevabile con la normale diligenza.
È definito tale solo se il difetto:
- riduce in modo significativo il valore del bene;
- limita o impedisce l’uso dell’immobile;
- si manifesta solo con l’utilizzo o col tempo;
- non era conosciuto dal compratore o conduttore al momento dell’accordo.
Secondo l’art. 1490 c.c. (per la vendita) e l’art. 1578 c.c. (per la locazione), il venditore o il locatore sono tenuti a garantire l’immobile contro i vizi occulti, anche se non ne erano a conoscenza, salvo che siano facilmente riconoscibili o siano stati espressamente accettati dall’acquirente o conduttore.
Esempi comuni di vizi occulti negli immobili
- Infiltrazioni d’acqua nascoste da recente tinteggiatura
- Difetti strutturali e crepe coperte da rivestimenti
- Muffe dietro i mobili o nei controsoffitti
- Impianti elettrici o idraulici difettosi non visibili
- Abusi edilizi non dichiarati
- Impianti elettrici o idraulici non a norma
- Canne fumarie malfunzionanti
Questi difetti, se non rilevati prima della stipula, possono legittimare azioni legali anche dopo la firma del contratto.
Differenza tra vizio occulto, apparente e aliud pro alio
È fondamentale distinguere tra:
- Vizio apparente: difetto visibile al momento della consegna. Non dà diritto alla garanzia se il difetto era riconoscibile con un minimo di attenzione.
- Vizio occulto: difetto non visibile e non facilmente rilevabile. Dà diritto alla garanzia.
- Aliud pro alio: si verifica quando il bene è radicalmente diverso da quanto pattuito (es. un locale promesso come commerciale che non ha destinazione d’uso idonea).
Vizi occulti e clausola “visto e piaciuto”
La clausola “visto e piaciuto” è spesso utilizzata nelle vendite tra privati. Tuttavia, non è opponibile in caso di dolo (cioè quando il vizio è stato volontariamente nascosto).
Secondo la Cassazione, questa clausola non esclude comunque il diritto alla garanzia per vizi occulti, in quanto si riferisce solo allo stato visibile del bene.
Quali sono i tuoi diritti?
Se riscontri un vizio occulto puoi:
- Richiedere la riduzione del prezzo (azione estimatoria – art. 1492 c.c.)
- Chiedere la risoluzione del contratto (azione redibitoria – art. 1492 c.c.)
- Domandare un risarcimento danni (art. 1494 c.c.), se hai subito danni patrimoniali o personali
Per agire legalmente è necessario rispettare le scadenze:
- Denuncia del vizio entro 8 giorni dalla scoperta
- Azione legale da esercitare entro 1 anno dalla consegna del bene.
Come comportarsi se scopri un vizio occulto?
- Invia una comunicazione scritta al venditore o locatore (PEC o raccomandata A/R)
- Documenta il vizio con foto, video o relazioni tecniche
- Rivolgiti ad un avvocato esperto in vizi occulti per valutare la strategia più efficace.
Quando è utile l’assistenza legale?
Lo Studio Legale dell’Avv. Andrea Centi è specializzato nella tutela di chi ha acquistato o affittato immobili affetti da vizi occulti, anche gravi o strutturali, e segue ogni fase:
- Verifica della documentazione
- Consulenza tecnica e legale
- Invio di diffide e gestione delle trattative
- Azioni giudiziarie per risarcimento o risoluzione del contratto
Il nostro approccio è personalizzato, trasparente nei costi e orientato alla risoluzione del problema in tempi brevi.
Hai bisogno di tutela per un vizio occulto?
Non lasciare che un difetto nascosto comprometta il tuo investimento. Se sospetti la presenza di vizi occulti nell’immobile acquistato o affittato, contatta lo Studio Legale dell’Avv. Andrea Centi. Offriamo consulenze personalizzate e strategie legali mirate per ottenere giustizia e il risarcimento che ti spetta.
FAQ – Domande frequenti sui vizi occulti
Cosa succede se il vizio viene scoperto dopo più di un anno?
Trascorso il termine di prescrizione (1 anno), non è più possibile agire per la garanzia, salvo che il vizio sia stato dolosamente occultato.
Il venditore può dire che non sapeva del vizio?
Solo se dimostra che l’ignoranza è senza colpa. In caso contrario, resta responsabile.
È possibile risolvere il contratto per muffa o infiltrazioni?
Sì, se il difetto compromette l’utilizzo dell’immobile o ha effetti sulla salute.
La clausola “visto e piaciuto” impedisce il risarcimento?
Non nei casi di vizio occulto o occultato con dolo. In alcuni casi è ritenuta inefficace.
Se il vizio è stato nascosto con artifizi?
Parliamo di “vizio occultato” e si può richiedere anche l’annullamento del contratto per dolo.