Compravendita Immobiliare, Proposta di Acquisto e Preliminare

Prima di comprare casa, controlla ciò che stai firmando

L’acquisto di un immobile rappresenta per molte persone uno degli impegni economici più importanti della propria vita.

Il problema è che spesso l’acquirente si rivolge a un avvocato soltanto quando qualcosa è già andato storto: la banca non concede il mutuo, emerge una difformità catastale o urbanistica dell’immobile, il venditore non rispetta gli accordi, l’agenzia pretende la provvigione, oppure nasce una controversia sulla caparra versata.

A quel punto possono essere già stati assunti obblighi per centinaia di migliaia di euro.

Una controversia immobiliare può durare anni, comportare importanti spese legali e tecniche e lasciare a lungo incerto il destino delle somme già versate.

Per questo la consulenza legale è particolarmente utile prima della firma della proposta di acquisto o del contratto preliminare, quando è ancora possibile modificare le condizioni dell’operazione e subordinare l’acquisto alle verifiche realmente necessarie.

Lo Studio dell’Avv. Andrea Centi, con sedi a Roma e Fiumicino, assiste gli acquirenti nella revisione della documentazione e nella predisposizione delle clausole necessarie per affrontare con maggiore consapevolezza una compravendita immobiliare.

La consulenza può svolgersi anche interamente online tramite videocall, con esame preventivo della documentazione.

Stai per presentare una proposta per acquistare casa? Prima di firmare puoi inviare allo Studio la proposta, la documentazione dell’immobile e gli accordi con l’agenzia per una verifica complessiva dell’operazione.

La proposta di acquisto non è un semplice modulo dell’agenzia

Uno degli errori più frequenti è considerare la proposta di acquisto immobiliare come un documento preliminare privo di conseguenze significative.

Non è necessariamente così.

La proposta normalmente contiene già il bene che si intende acquistare, il prezzo offerto, le modalità di pagamento, i termini dell’operazione, le somme versate e numerose altre condizioni.

Una volta comunicata l’accettazione del venditore, una proposta sufficientemente completa può determinare la conclusione di un vero contratto preliminare, con conseguenti obblighi per entrambe le parti.

Per questo la domanda corretta non è soltanto:

“Quanto voglio offrire per questa casa?”

ma anche:

“A quali condizioni sono disposto a obbligarmi ad acquistarla?”

Prima della firma è quindi opportuno verificare attentamente tutte le clausole predisposte dall’agenzia e inserire nel documento le condizioni necessarie a proteggere l’acquirente.

Hai bisogno del mutuo? Attenzione alla condizione sospensiva

Una delle criticità più frequenti riguarda l’acquirente che può comprare l’immobile soltanto se ottiene il finanziamento dalla banca.

Firmare una proposta confidando semplicemente nel fatto che “la banca dovrebbe concedere il mutuo” può essere rischioso.

La clausola relativa al finanziamento deve essere esaminata con attenzione per comprendere se l’efficacia dell’acquisto sia realmente subordinata all’ottenimento del mutuo e a quali condizioni.

È opportuno valutare, tra gli altri aspetti:

• l’importo minimo del finanziamento necessario;
• il termine entro il quale il mutuo deve essere ottenuto;
• le modalità attraverso cui deve essere comunicato l’eventuale diniego;
• le conseguenze del mancato finanziamento;
• la sorte delle somme già consegnate;
• gli effetti sulla provvigione richiesta dall’agenzia immobiliare.

Una formulazione generica o ambigua può lasciare l’acquirente esposto proprio nel momento in cui la banca decide di non finanziare l’operazione o di concedere un importo inferiore a quello necessario.

Caparra, acconto e deposito fiduciario: non sono la stessa cosa

Durante una compravendita vengono spesso versate somme importanti molto prima del rogito notarile.

Nel documento deve essere indicato con precisione a quale titolo tali somme vengono consegnate.

Una somma può essere prevista, ad esempio, come:

• deposito fiduciario presso l’agenzia;
• caparra confirmatoria;
• acconto sul prezzo;
• successiva integrazione della caparra.

La qualificazione utilizzata può produrre conseguenze giuridiche ed economiche molto diverse quando l’affare non arriva al rogito.

Particolare attenzione è necessaria quando, dopo una prima somma relativamente contenuta, viene richiesta all’acquirente una consistente integrazione prima dell’atto definitivo.

Prima di versare decine di migliaia di euro è opportuno verificare quali controlli siano già stati completati, quali condizioni rimangano ancora pendenti e che cosa accadrebbe alle somme nel caso in cui l’operazione non potesse essere conclusa.

Regolarità urbanistica e catastale: il contratto non basta

Una planimetria catastale, una visura o l’indicazione di una CILA non dimostrano, da sole, che l’immobile sia privo di problemi.

Prima dell’acquisto possono essere necessarie verifiche riguardanti:

• titoli edilizi originari;
• successive CILA, SCIA o altri titoli abilitativi;
• modifiche della distribuzione interna;
• ampliamenti o trasformazioni;
• destinazione d’uso;
• corrispondenza tra stato reale dell’immobile e documentazione;
• planimetria e dati catastali;
• eventuali sanatorie o pratiche ancora pendenti.

È importante distinguere le competenze.

L’avvocato esamina le conseguenze giuridiche e contrattuali delle eventuali criticità e verifica se la proposta o il preliminare tutelino adeguatamente l’acquirente.

La verifica materiale della conformità urbanistica, edilizia e catastale deve invece essere affidata, quando necessaria, a un tecnico abilitato, come architetto, ingegnere o geometra.

Se emergono irregolarità, occorre poi stabilire nel contratto chi deve provvedere alla regolarizzazione, entro quale termine, a proprie spese e cosa accade se il problema non può essere risolto prima del rogito.

Non basta quindi ricevere dal venditore la promessa che “sarà tutto sistemato”.

Occorre trasformare quell’impegno in una clausola contrattuale precisa.

Catasto e urbanistica sono controlli diversi

Un immobile può apparire correttamente rappresentato nella planimetria catastale e presentare comunque problematiche sotto il profilo edilizio o urbanistico.

Allo stesso modo, l’esistenza di documentazione catastale aggiornata non sostituisce l’esame dei titoli depositati presso il Comune.

Per questo, quando l’operazione lo richiede, la consulenza preventiva deve coordinare:

analisi legale del contratto + verifica tecnica dell’immobile + controlli notarili.

Sono attività differenti, ma devono dialogare tra loro prima che l’acquirente assuma definitivamente l’obbligo di comprare.

Ipoteca, provenienza dell’immobile e altri vincoli

Prima del rogito devono essere esaminati anche il titolo di provenienza e la situazione giuridica dell’immobile.

Possono emergere, ad esempio:

• ipoteche;
• pignoramenti o altre formalità pregiudizievoli;
• vincoli derivanti dal precedente titolo di acquisto;
• diritti di terzi;
• problematiche successorie;
• prelazioni;
• convenzioni o vincoli relativi a particolari forme di edilizia;
• obblighi di cancellazione di precedenti garanzie.

Questi controlli rientrano principalmente nell’attività notarile relativa al trasferimento.

Nella fase precedente, tuttavia, è importante che la proposta e il preliminare non costringano l’acquirente ad acquistare comunque anche qualora le verifiche facciano emergere una situazione diversa da quella prospettata.

Per questo alcune circostanze possono essere trasformate in specifiche condizioni o obblighi a carico del venditore.

Contratto preliminare e trascrizione: quando può essere utile

Il contratto preliminare di compravendita è uno dei passaggi più importanti dell’acquisto immobiliare, perché stabilisce gli obblighi che venditore e acquirente assumono prima del rogito definitivo.

Nel preliminare è opportuno disciplinare con precisione, tra gli altri aspetti:

• prezzo e modalità di pagamento;
• somme già versate e relativa qualificazione come caparra o acconto;
• termine previsto per il rogito;
• eventuale condizione sospensiva per l’ottenimento del mutuo;
• documentazione che il venditore deve consegnare;
• eventuali regolarizzazioni urbanistiche, catastali o amministrative ancora necessarie;
• cancellazione di ipoteche o altri vincoli;
• conseguenze dell’eventuale inadempimento di una delle parti.

In alcune compravendite può essere opportuno valutare anche la trascrizione del preliminare nei registri immobiliari, da effettuarsi con l’intervento del notaio.

La trascrizione offre una tutela ulteriore rispetto alla semplice registrazione fiscale del contratto, perché consente, nei limiti previsti dalla legge, di rendere opponibile il preliminare rispetto a determinate formalità successive riguardanti l’immobile.

Può essere particolarmente utile quando:

• tra preliminare e rogito deve trascorrere un periodo significativo;
• l’acquirente versa una caparra o anticipi di importo elevato;
• devono ancora essere completate verifiche o regolarizzazioni sull’immobile;
• l’operazione presenta una struttura particolarmente complessa;
• l’acquirente vuole ridurre il rischio che, prima del rogito, intervengano nuove ipoteche, pignoramenti o altri atti incompatibili con l’acquisto.

La necessità della trascrizione va comunque valutata caso per caso insieme al notaio, tenendo conto del valore dell’operazione, delle somme già versate e del tempo previsto prima della stipula definitiva.

Avvocato per compravendita immobiliare a Roma, Fiumicino e online

Lo Studio dell’Avv. Andrea Centi presta assistenza nella compravendita immobiliare a Roma e Fiumicino, con particolare attenzione alla fase che precede la firma della proposta di acquisto e del preliminare.

La documentazione può essere trasmessa interamente in formato digitale e la consulenza può svolgersi anche online tramite videocall, consentendo di assistere acquirenti che si trovano fuori Roma o che stanno acquistando un immobile a distanza.

L’attività comprende l’esame di proposte di acquisto, preliminari, condizioni sospensive per il mutuo, caparre, provvigioni delle agenzie immobiliari e documentazione tecnica, catastale, condominiale e notarile, con coordinamento dei diversi professionisti coinvolti nell’operazione.

Stai per acquistare un immobile? Prima di firmare la proposta o versare somme importanti, invia la documentazione allo Studio per una valutazione preventiva dell’operazione.